古代有今天意義上的房產(chǎn)商嗎？大量囤地會(huì)受什么懲罰

房子，可以說(shuō)是現(xiàn)代人最最關(guān)心的話題，特別是近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷瘋漲的形勢(shì)，令所有人都瘋狂起來(lái)。有半夜排隊(duì)買房的，有手里拿著一大批房不肯賣的，有甘愿賭上后半輩子幸福也要買大房的，還有更多人只能眼睜睜看著房?jī)r(jià)往上漲而買不起的……

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)里各種光怪陸離的現(xiàn)象，我們不禁要問(wèn)，是否只有現(xiàn)代人才會(huì)面對(duì)如此緊張的房產(chǎn)問(wèn)題？如果生活在古代，我們還需要為買房發(fā)愁嗎？

兩千九百多年前的一樁地產(chǎn)交易

要了解古代的房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先要知道古代是否有房地產(chǎn)交易。在多數(shù)人的印象中，房地產(chǎn)交易也就是最近二十幾年的事情，而售樓部、開(kāi)發(fā)商、分期付款、貨幣購(gòu)房、按揭、房奴、開(kāi)盤、過(guò)戶，這些熱門詞匯都是最近這些年才出現(xiàn)的。其實(shí)，事情并不是我們想象的那樣。

研究古代房地產(chǎn)多年的著名專欄作家李開(kāi)周說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上所有的現(xiàn)象在古代也有，根據(jù)考古實(shí)物和歷史文獻(xiàn)證明，中國(guó)在西周時(shí)就出現(xiàn)了土地交易，在戰(zhàn)國(guó)時(shí)就有房屋買賣。

在一個(gè)名字叫“盉”的西周青銅器上，就刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致就是在公元前919年農(nóng)歷三月份，一個(gè)叫矩伯的人分兩次把一千三百畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人，換來(lái)了價(jià)值一百串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

這是目前發(fā)現(xiàn)的最早的一宗不動(dòng)產(chǎn)交易。

而就在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厲王三十二年又發(fā)生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過(guò)程也被刻在青銅器上。

這次記錄的是周厲王買地的事，周厲王為擴(kuò)建王宮，買下一個(gè)叫鬲從的人的地，沒(méi)有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬，周厲王派人對(duì)鬲從說(shuō)：“你別怕，我一定會(huì)照價(jià)付款的，如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。”這是個(gè)很毒的誓。

周厲王買地花了多少錢，銘文上沒(méi)寫。不過(guò)李開(kāi)周說(shuō)，有人買地，有人賣地，說(shuō)明當(dāng)時(shí)除了有土地抵押，還存在土地買賣，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了雛形。

有土地買賣，就應(yīng)該有房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)。那么，最早的房地產(chǎn)商究竟出現(xiàn)在什么時(shí)候呢？是否這時(shí)候就已經(jīng)有了開(kāi)始琢磨著從房地產(chǎn)中謀取暴利的商人呢？

古代只有二手房買賣，倒騰房地產(chǎn)多為玩票

李開(kāi)周說(shuō)，如果我們所說(shuō)的開(kāi)發(fā)商指的是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，那么中國(guó)古代肯定是沒(méi)有這樣的開(kāi)發(fā)商的，因?yàn)橹袊?guó)古代沒(méi)有企業(yè)，而且在古代，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要還是以二手房買賣為主。

在古代，一套住房的第一代業(yè)主，一般都是自主建房，也就是說(shuō)，這套住房最開(kāi)始一般都不是從市場(chǎng)上買來(lái)的，都是第一代業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后，因?yàn)榉N種原因，這套房子被賣掉，賣給第二代業(yè)主，然后再賣給第三代、第四代業(yè)主。總的來(lái)說(shuō)，從戰(zhàn)國(guó)到明清，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣來(lái)賣去的主要是二手房，也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說(shuō)。

不過(guò)到隋唐時(shí)，倒是有人專門開(kāi)發(fā)商鋪，蓋好之后，或租或賣，從某種意義上講，他們也可算是開(kāi)發(fā)商。有個(gè)叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。

李開(kāi)周說(shuō)，竇乂這個(gè)人非常傳奇，他生在陜西，很小的時(shí)候就死了爹娘，無(wú)依無(wú)靠，跟著舅舅一塊兒生活。他舅舅是個(gè)公務(wù)員，住在長(zhǎng)安城。竇乂先通過(guò)賣鞋、賣樹(shù)等生意賺了一些錢，后來(lái)有了80萬(wàn)錢的身家，于是開(kāi)始向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍。當(dāng)時(shí)長(zhǎng)安西市有一個(gè)廢棄的化糞池，面積不小，有十幾畝，閑置七八年了，一直沒(méi)人買。竇乂把它買了下來(lái)，雇人填平，在上面蓋了20間店鋪，租給波斯胡人做生意，平均每天都收上來(lái)幾千錢的房租。

再后來(lái)，竇乂聽(tīng)說(shuō)當(dāng)朝太尉李晟喜歡打馬球，于是斥資70萬(wàn)錢買下一塊地，又花30萬(wàn)錢把這塊地建成一片馬球場(chǎng)，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結(jié)成死黨，有求必應(yīng)。有這種靠山保駕護(hù)航，竇乂發(fā)得更快了，不到40歲就成了長(zhǎng)安首富，人稱“竇半城”。

除了像竇乂這樣的開(kāi)發(fā)商，古代的開(kāi)發(fā)商還有一些是公務(wù)員、退休干部等，甚至官府自己就是開(kāi)發(fā)商。

比如在北宋，中央政府下面就有個(gè)專門搞開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)，叫做“修完京城所”。這個(gè)機(jī)構(gòu)本來(lái)只能是修筑城墻和宮殿，后來(lái)城墻修得差不多了，宮殿也蓋得夠豪華了，這個(gè)機(jī)構(gòu)就開(kāi)始轉(zhuǎn)型，開(kāi)始給中央財(cái)政搞創(chuàng)收。怎么搞創(chuàng)收呢？修完京城所向朝廷請(qǐng)示，劃撥給他們大片地皮，他們?cè)谏厦嫔w住宅蓋店鋪，蓋好了，有的賣給老百姓，有的賃給老百姓，給國(guó)庫(kù)做了很大貢獻(xiàn)。

但是李開(kāi)周說(shuō)，所有這些開(kāi)發(fā)商都不專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。也就是說(shuō)，他們搞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是多元化經(jīng)營(yíng)的一種，沒(méi)有誰(shuí)只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末，中國(guó)一直沒(méi)有職業(yè)的開(kāi)發(fā)商，只有業(yè)余的開(kāi)發(fā)商。

職業(yè)開(kāi)發(fā)商到民國(guó)才正式出現(xiàn)

為什么古代沒(méi)有純粹的開(kāi)發(fā)商。李開(kāi)周說(shuō)，首先，從漢朝開(kāi)始，傳統(tǒng)中國(guó)一貫重農(nóng)抑商，單靠造房子賺錢，會(huì)被大伙瞧不起。北宋初年有個(gè)人叫陶轂，據(jù)他描述，當(dāng)時(shí)只要有人蓋房子往外出租，大伙就說(shuō)這人是市井小人，掙來(lái)的錢就叫“癡錢”。就是呆傻的意思?？梢?jiàn)在那時(shí)候，連做房東都受歧視，更別說(shuō)做開(kāi)發(fā)商了。

其次，做開(kāi)發(fā)商最需要的是錢。買地、買建材、雇人、擺平關(guān)系，哪個(gè)環(huán)節(jié)都得花錢。尤其買地，流動(dòng)資金不能少，錢不夠，就得找同行拆借，或者找銀行貸款。古代沒(méi)有銀行，但有錢莊，可是錢莊規(guī)模一般很小，即使有一些大型的全國(guó)連鎖的錢莊，他們也不做開(kāi)發(fā)商的生意，都把錢借給別的老板了。史料上有這樣兩個(gè)辦理房地產(chǎn)抵押貸款的例子，一個(gè)是南北朝時(shí)候的梁朝郡王蕭宏，讓人家拿著房契去貸款，一張房契最多只貸給幾千錢；還有一個(gè)是明朝嘉慶年間山陰縣的一個(gè)富戶，名叫求仲，最多的一次才貸給15000文。這點(diǎn)兒錢別說(shuō)搞開(kāi)發(fā)，吃一頓大餐都不夠。

直到民國(guó)時(shí)期，外國(guó)銀行紛紛到中國(guó)開(kāi)展業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商們才能貸到大筆的貸款。所以中國(guó)的職業(yè)開(kāi)發(fā)商直到民國(guó)才出現(xiàn)。

古代開(kāi)發(fā)商如果大量囤地得挨板子

不過(guò)李開(kāi)周說(shuō)，在中國(guó)古代，最不利于職業(yè)開(kāi)發(fā)商生存的，還是政策因素。具體些說(shuō)，就是古代政府一般不允許商人購(gòu)置大量土地。

以唐朝為例。唐玄宗在位時(shí)，土地政策里有這么一條：“應(yīng)給園宅地者，良口三口以下給一畝，每三口加一畝，賤口五口給一畝，每五口加一畝，……諸買地者不得過(guò)本制。”意思就是說(shuō)，政府給老百姓劃撥宅基地，劃撥的宅基地大小取決于家庭等級(jí)和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人給一畝宅基；如果是賤民家庭，每五口人給一畝宅基。另外老百姓也可以購(gòu)買宅基，但是購(gòu)買的面積有限，不能超過(guò)政府規(guī)定的指標(biāo)。

政府規(guī)定的指標(biāo)是多少呢？平民家庭買地，每三口人，最多只能買一畝宅基；如果是賤民家庭買地，每五口人，才能買一畝宅基。

在唐朝，商人也屬于賤民，再有錢的商人也是賤民，賤民老板去買地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能購(gòu)買20畝地，用這20畝地搞開(kāi)發(fā)，一兩年就倒騰光了。而如果超標(biāo)大量買地會(huì)怎么樣呢？

唐朝法律規(guī)定：“諸占田過(guò)限者，一畝笞十。”意思是買地超過(guò)指標(biāo)的，得挨板子，每超出一畝指標(biāo)，挨10大板。

北宋開(kāi)封的拆遷費(fèi)每戶相當(dāng)45600元人民幣

雖然古代開(kāi)發(fā)商沒(méi)有現(xiàn)如今的開(kāi)發(fā)商這么“牛”，環(huán)境和政策對(duì)他們都不太有利，但是在拆遷問(wèn)題上，始終還是開(kāi)發(fā)商們占優(yōu)勢(shì)。就比如竇乂，他就知道要搞房地產(chǎn)，首先得朝上有人，于是傍上了當(dāng)朝太尉。

古代拆遷過(guò)程更為暴力，因?yàn)槠仗熘?，莫非王土，?guó)家要用哪里就用哪里。當(dāng)然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元豐六年（1083年），開(kāi)封外城向外拓展，規(guī)劃中的新修城墻要占用120戶居民的住宅，宋神宗讓開(kāi)封府制定拆遷補(bǔ)償計(jì)劃，開(kāi)封府寫報(bào)告說(shuō)，總共需要補(bǔ)償款兩萬(wàn)零六百貫，平均每戶至少能拿到補(bǔ)償款171貫。

當(dāng)時(shí)的171貫銅錢，大約等于現(xiàn)在的四萬(wàn)五千六百元人民幣。這些錢能不能在宋朝買到房？

不撈錢的蘇東坡只能借房子讓兒子結(jié)婚

李開(kāi)周說(shuō)，古代的房?jī)r(jià)，也是有高有低。就說(shuō)北宋，首都開(kāi)封的房?jī)r(jià)不是普通人能承受得起的，連很多名人都是買不起房子的。比如蘇東坡，他一生也沒(méi)能在開(kāi)封買到房子，只是在其他小地方買了幾套。他兒子在開(kāi)封結(jié)婚，沒(méi)有新房，蘇東坡很著急，最后還是借了一個(gè)朋友的房子，才算把喜事辦了。

蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年，到七十歲那年才買上房子，而且不是在首都開(kāi)封買的，是在開(kāi)封南邊的一個(gè)城市許昌買的。在買房之前，蘇轍寫過(guò)一首詩(shī)，說(shuō)“我生發(fā)半白，四海無(wú)尺椽”，又說(shuō)“我老未有宅，諸子以為言”，意思是，我活了大半生，頭發(fā)都花白了，還沒(méi)弄上一套房子，搞得自己在兒子們面前抬不起頭來(lái)，他們還老是抱怨我。

買不起市區(qū)房的白居易權(quán)當(dāng)候鳥族

古代人買房子，也跟現(xiàn)在人一樣，要考慮很多因素。

第一也是看房?jī)r(jià)是否承受得起。不管是古代購(gòu)房者，還是現(xiàn)代購(gòu)房者，買房之前都會(huì)掂量一下樓盤的價(jià)格和自己的腰包。比如蘇氏兄弟，一輩子也沒(méi)在首都買房，而是到其他相對(duì)便宜的地方買房。而唐代詩(shī)人白居易買房更有意思，跟現(xiàn)代都市打工族的買房經(jīng)歷很像。

白居易二十八歲考中舉人，二十九歲考中進(jìn)士，三十二歲參加工作，干的是“校書郎”，就是在中央辦公廳負(fù)責(zé)校對(duì)紅頭文件的工作人員。級(jí)別呢，是正九品，相當(dāng)于一個(gè)小縣的縣長(zhǎng)，不過(guò)工資卻不低，每月一萬(wàn)六千錢。白居易在長(zhǎng)安東郊常樂(lè)里租了四間茅屋，因?yàn)殡x上班的地方遠(yuǎn)，又養(yǎng)了一匹馬代步，此外還雇了兩個(gè)保姆，這樣每月的開(kāi)銷是七千五百錢，剩下八千五百錢存起來(lái)。但是存了十年，他也沒(méi)能在長(zhǎng)安買下一套房子。

后來(lái)白居易覺(jué)得這樣長(zhǎng)期租房不是辦法，就跑到陜西渭南縣，也就是長(zhǎng)安城的衛(wèi)星城，買下一處宅子，平時(shí)住在單位，逢假期和休息日就回渭南的家。有點(diǎn)和現(xiàn)在的大都市白領(lǐng)差不多，在郊區(qū)買房不住，而在城里租房上班。

古人賣房子得讓鄰居簽字同意

除了看房?jī)r(jià)，古代人買房也要考慮位置和周邊環(huán)境是否合適。古人跟我們一樣重視居住環(huán)境，最著名的例子就是孟母三遷。不過(guò)李開(kāi)周說(shuō)，古代人買房考慮最有意思的一點(diǎn)，還在一個(gè)叫親鄰糾紛的問(wèn)題上。

李開(kāi)周說(shuō)，現(xiàn)在人買房之前，一般都是調(diào)查房子的權(quán)證是否齊全，質(zhì)量是否過(guò)關(guān)。而古代人買房之前，主要不是調(diào)查房子的權(quán)證和質(zhì)量，而是調(diào)查賣主，搞清楚他的家人、族人和鄰居是否同意他賣房，因?yàn)樵诠糯?，一所房子能不能出售，并不需要通過(guò)物價(jià)局、房管局的批準(zhǔn)，卻需要通過(guò)賣主家人、族人和鄰居的批準(zhǔn)。正規(guī)的做法是拿一個(gè)小本子，把親戚鄰居的名字都列在上面，然后從族長(zhǎng)老太爺?shù)礁舯诖髬?，讓他們挨個(gè)簽字。假如其中一個(gè)拒簽，這房就別打算賣了。

房奴生活窘迫連被子都是租的

現(xiàn)代人因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，買了一套房子后，因?yàn)橐吭逻€貸，就會(huì)淪為房奴。那么在古代，是否也有房奴一說(shuō)呢？是否也能貸款買房呢？

李開(kāi)周笑著說(shuō)，古代也有房奴，不僅有房奴，也有蝸居。

北宋初年有個(gè)大學(xué)士叫陶轂，他親眼見(jiàn)過(guò)老百姓的住房是多么緊張。“四鄰局塞，半空架版，疊垛箱籠，分寢兒女。”就是說(shuō)房子太小，就在房子天花板和地板的中間加一層，隔成小復(fù)式。臥室太小，放不下床，就把箱子柜子什么的拼起來(lái)，讓孩子們睡。這種一家三代擠一個(gè)小房子的居住生活，跟電視劇《蝸居》里出現(xiàn)的場(chǎng)景差不多。

宋朝江浙一帶也出現(xiàn)過(guò)房奴，有個(gè)叫張仲文的宋朝人寫了一本書，書名叫《白獺髓》，這本書里描寫房奴生活：“妻孥皆衣蔽跣足……夜則賃被而居。”存款和借來(lái)的錢都砸到房子上了，只能節(jié)衣縮食還債，不但老婆孩子身上沒(méi)一件好衣服，連被子都是租人家的。

清朝也有房奴。光緒年間，北京有人買不起房，就自己蓋，蓋也蓋不起，就借錢蓋，然后慢慢還。有一首竹枝詞唱道：“搭得天棚如許闊，不知債負(fù)幾多錢？”

至于古代貸款買房的事情是到清代才出現(xiàn)的，清朝就出現(xiàn)業(yè)主拿著產(chǎn)權(quán)證明去當(dāng)鋪辦理抵押貸款，而真正意義上的住房按揭，是到民國(guó)時(shí)代才有。